Trzy umowy na rynku pierwotnym – czego się spodziewać?

Decyzja zapadła – wybierasz swój wymarzony segment, masz przed oczami ogród, w którym latem pije się poranną kawę, i już planujesz, gdzie staną meble. A potem przychodzi myśl, która potrafi spędzić sen z powiek: ile dokumentów trzeba będzie ogarnąć? Spokojnie. Zakup domu wcale nie musi być stosem formalności, przez które brnie się po omacku. Gdy wiesz, jakie dokumenty przy zakupie domu są potrzebne i kto je przygotowuje, cały proces zakupu staje się przewidywalny i bezpieczny. W tym wpisie prowadzimy Cię za rękę – od pierwszego podpisu aż po odbiór kluczy.

Kupno nieruchomości – dokumenty, które przygotowuje deweloper

Dobra wiadomość: jeśli kupujesz dom z rynku pierwotnego, większość formalności bierze na siebie deweloper. Na rynku wtórnym historię nieruchomości i poprzednich właścicieli trzeba prześwietlać samodzielnie – u nas najważniejsze dokumenty, m.in. aktualny stan księgi wieczystej, pozwolenie na budowę czy projekt budowlany, udostępniamy na Twoje życzenie do wglądu w biurze sprzedaży.

Sercem dokumentacji jest jednak prospekt informacyjny – prawdziwe kompendium wiedzy o inwestycji, które przekazujemy Ci na trwałym nośniku jeszcze przed zawarciem umowy. Znajdziesz w nim niemal wszystko: numer księgi wieczystej, dane o gruncie i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, inne inwestycje dewelopera, a nawet informację o tym, czy w sąsiedztwie jest uciążliwy przemysł. Co ważne, prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, a za podanie w nim nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych danych deweloperowi grozi odpowiedzialność karna – z pozbawieniem wolności do lat 2 włącznie. Masz więc gwarancję, że to, co czytasz, jest zgodne z prawdą.

Szczególną uwagę zwróć na załączniki – to często najcenniejsza część prospektu: standard inwestycji, wzór umowy deweloperskiej, plan zagospodarowania terenu, karta (rzut) lokalu oraz mapa z odległościami między budynkami. To z nich dowiesz się, jak dokładnie będzie wyglądał Twój segment i jego otoczenie.

Warto też wiedzieć, że nasza inwestycja jest objęta mieszkaniowym rachunkiem powierniczym i Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, a Twoje środki są chronione na każdym etapie budowy.

Dokumenty, które przygotowujesz Ty

Z Twojej strony lista niezbędnych dokumentów jest dość krótka. Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebny będzie przede wszystkim ważny dowód tożsamości – to absolutna podstawa każdej umowy kupna.

Jeśli finansujesz kupno domu ze wsparciem banku, dochodzą formalności związane z kredytem hipotecznym, jak umowa kredytowa. Bank zwykle wymaga też oszacowania wartości nieruchomości, a do uruchomienia kredytu potrzebuje umowy deweloperskiej – to ona jest dla banku podstawą finansowania.

Trzy umowy na rynku pierwotnym – czego się spodziewać?

Tu najważniejsza kwestia, która odróżnia rynek pierwotny od wtórnego. Kupując dom od dewelopera w trakcie inwestycji, nie podpisujesz klasycznej umowy przedwstępnej i przyrzeczonej – obowiązuje tryb z ustawy deweloperskiej:

• umowa rezerwacyjna – całkowicie opcjonalna. Nie jest obowiązkowa i często w ogóle z niej rezygnujemy; do kredytu i tak potrzebna jest umowa deweloperska,
• umowa deweloperska – zawierana w formie aktu notarialnego. To kluczowy dokument: na jego podstawie do księgi wieczystej wpisujemy Twoje roszczenie o wybudowanie domu, przekazanie posiadania i podpisanie umowy przenoszącej własność – Twoje prawa są więc zabezpieczone, zanim jeszcze powstaną ściany,
• umowa przenosząca własność – finalny akt notarialny po zakończeniu budowy. To na jego podstawie stajesz się nowym właścicielem, a dla Twojego segmentu zakładana jest odrębna księga wieczysta.

A jak rozkładają się koszty? Opłaty notarialne przy umowie deweloperskiej – taksę notarialną, koszt wypisów i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej – z mocy ustawy dzielisz z deweloperem po połowie.

A co z podatkiem? Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% obciąża zakup domu z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym, kupując od dewelopera, PCC nie płacisz – cena zawiera już podatek VAT.

Po przeniesieniu własności – ostatnie formalności

Gratulacje, dom jest Twój! Zostało kilka prostych spraw. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej notariusz zwykle składa za Ciebie przy umowie przenoszącej własność. Potem pamiętaj o zgłoszeniu zmiany właściciela w urzędzie gminy – dla celów podatku od nieruchomości.

Przy przekazaniu kluczy spiszecie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników prądu, wody i gazu. To również dobry moment na polisę ubezpieczeniową – ubezpieczenie nieruchomości bywa zresztą wymagane przez bank przy kredycie.

Podsumowanie

Jak widzisz, choć lista wygląda solidnie, większość ciężaru – zwłaszcza przy domu z rynku pierwotnego – spoczywa na deweloperze. Twoje zadanie sprowadza się do skompletowania kilku dokumentów i spokojnego przeczytania umowy deweloperskiej. Mając jasność, jakie dokumenty przy zakupie domu są potrzebne i jakie koszty Cię czekają, podejmujesz decyzję świadomie i bez stresu.

Masz pytania o formalności związane z konkretnym segmentem na Osiedlu Natura? Napisz lub zadzwoń do naszego biura sprzedaży. Przeprowadzimy Cię przez cały proces krok po kroku, aż do dnia, w którym otworzysz drzwi własnego domu.